保刚需促成交 全国各地现“微调”楼市严控政策

　　继上海、北京等地上调普通住房指导价格之后，天津也把普通住宅指导价上调，平均上调30%左右，此外，广东中山上调了房屋最高限价，安徽芜湖或出台楼市调控新政策，以放宽刚性购房需求的限制。业内人士预计，市场交易量将上升。

　　从目前来看，地方政府的救市行为都出于支持合理购房需求考虑，是楼市严控之下的微调范围。数据显示，今年1月，全国100个城市平均房价为8793元/平方米，环比下跌0.18%，其中61个城市停涨或下跌，涨幅超1%的城市仅4个。20个重点城市的总成交量仅4.8万套，环比下降57.7%，同比下降50%，其中北京、天津、青岛三市的成交量环比下调幅度均超过七成。

　　业内分析认为，从短期来看，在销售状况无法改变、库存高企、融资渠道继续收紧的情况下，房企的抗压能力也将逐渐下降。

　　综合各地“两会”透露的信息来看，区域楼市微调和保刚性购房需求将是今年年初楼市调控的主基调。例如：上海宣布2月底上调普通商品住房标准，北京表态将改暂住证为居住证，把非京籍人口列入限购范围等。

　　自2月1日起，天津上调普通商品房住房标准，大幅削减购房者的税费负担。福建、广东省等部分省市也均表态将放宽普通商品房住房标准。而广州、江苏、浙江等地表态将研究差异化限购政策。而首套房贷利率下调，限价令标准提高等均是地方政府微调楼市的重要手段。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，下一步需要恢复合理的购房需求，房地产交易量也需要合理回归，否则房地产市场无法健康稳定发展。

　　业内人士介绍，虽然各地的楼市微调政策有救市倾向，并将在一定程度上促进成交量回升，但综合各地的政策来看，仍属于支持自住和改善型住房阶段，楼市调控总体从紧的基调并未改变。 (房地产时报)

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　　芜湖否认补贴购房是救市 称为刚性住房需求

　　日前，安徽省芜湖市通过的《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》(简称《意见》)引发讨论。芜湖市副市长洪建平10日斩钉截铁地告诉记者：“严控房价，打击投机，满足中低收入者和引进人才的刚性住房需求，优先发展保障性住房计划，是芜湖市房产新政的核心思想，而不是外界所猜测的房市救市之举。”

　　契税全补另补小户型

　　在这份《意见》中，引起最多关注的就是第十六条。《意见》第十六条提到，2012年1月1日至2012年12月31日期间，在芜湖市区购买自住普通商品住房，在办理产权登记时，财政部门给予所纳契税100%的补助；对购买新建自住商品住房面积在90平方米及以下、70平方米以上的，财政部门再给予50元/平方米的购房补贴；对购买新建自住商品住房70平方米及以下的，财政部门再给予150元/平方米的购房补贴。

　　为了抑制投资、投机性购房，《意见》中规定，已享受往年度及本《意见》相关财政补助政策的普通住房，自产权登记之日起3年内不得转让，否则退回已享受的财政契税补助和购房补贴。

　　业内人士表示，整体来看，与2011年年底佛山、成都修改限购条款不同，芜湖本次出台的政策并不违背“国八条”政策的基调。对自住型、首套房购房需求的契税减免，在全国范围内都有类似的政策。从我国房地产政策的变动历史看，对购买首套房、中小户型自住商品房，实施契税减免是一个普遍并一直坚持的政策，也体现了政策保护刚性需求的特点。

　　住房新政为何被误读？

　　“枪打出头鸟”。业内专家表示，由于芜湖是今年第一个表态对购房进行补贴的城市，加上各方都在猜测地方政府会不会放松调控，因此受到了各界广泛关注。

　　事实上，担心地方政府放松调控不无道理。记者从各地采访了解到，受房地产调控和宏观经济形势影响，去年下半年以来，不少地方的土地收入、房地产相关税收收入出现明显下滑，有的城市地方财政收入甚至出现每月十几个百分点的下降，对地方政府来说压力巨大。在经济结构转型成效尚不明显的情况下，地方政府有强烈的放松调控的愿望。在极个别地方，也出现了暗中放松公积金购买二套房等政策来放松调控的举措。这是应该警惕的。（北京晨报）

　　聚焦房地产调控 芜湖房地产新政引发轩然大波

　　专家分析认为，芜湖新政不会像以往佛山新政，反而可能成为其他三四线非限购城市效仿的样本

　　经过了一夜的发酵，对芜湖房地产新政的焦虑并没有减缓，对于免收契税和货币补贴的争议之声四起。

　　伟业我爱我家市场研究院院长陈亮认为，今年以来各地政府不敢贸然出台新政，芜湖新政虽然只是旧事重提，政策内容也与去年年底北京、上海等城市减免契税类似，但是，由于是今年第一个表态的城市，自然受到各界广泛关注。

　　伟业我爱我家副总裁胡景晖认为，扩大契税补贴范围和购房补贴范围及额度，有利于刚性需求的正常释放，从而带动芜湖市区房地产市场成交量回涨；同时，由于本政策内容不违背调控方向，芜湖新政不会像以往佛山新政一样被撤销，反而可能成为其他三四线非限购城市效仿的样本。

　　“效仿”是业内人士对芜湖新政最为担忧之处。珠三角的二三线城市一直跃跃欲试。从佛山限购令松绑一日游，到广州中山提高限价标准。一方面，地方政府在房地产调控问题上确有压力，另一方面也提醒了转变放松房地产调控政策的压力。

　　对芜湖新政的讨论，更是周五业内人士微博的重要话题，并观点鲜明地分为两大阵营。一方认为芜湖的行为其实是符合中央对房地产调控的最新定位，另一方则认为需要立即叫停。记者李木子

　　专家连线

　　@陈宝存(著名房地产评论员)

　　芜湖新政符合国务院第六次常务会议精神，只有商品房市场的稳定发展，才有保障房建设积极性的发挥。芜湖新政，与央行加大对保障性安居工程和普通商品住房建设支持力度有异曲同工之处。

　　@贾卧龙(中华房商合作联合会执行主席)

　　安徽芜湖此番“放松”调控绝非一时冲动，是从最近中央高层屡次表态中找到了一条最佳突破口，芜湖采取的是财政补贴。避开了“限购”红线，高举“刚需”大旗，迂回“救市”。芜湖的举措将对未来更多地方政府有借鉴意义。

　　@周海涛(大连恒基分析师)

　　芜湖此举市场将其理解成救市，开发商遇“救世主”地产能否有行情，还得看中央支持不支持地主政府饮鸩止渴式的做法。中央调控地方救市，房价一定将扭曲。

　　@吴其伦(著名地产评论员)

　　在房地产调控处攻坚阶段、利益群体依然与中央及民众进行深度博弈的市场大环境下，希望芜湖市府市委能够从芜湖市民的长远利益出发，尽快改正错误，尽快修改或废除救市政策，以利于芜湖房地产市场迈向理性的发展通道。（证券日报）

　　2012楼市5大悬疑 房价全回落何时到

　　限价令还会持续吗？限购令会不会变相松动？房价到底什么时候才会全面回落？……相信随着时间的推移，在2012年的某个时间段，所有与这些问题有关的答案会逐个水落石出。

　　2012年的楼市，注定不会平静。

　　基于限购和限贷政策的作用，房价涨势基本得到遏制。但不可否认的是，房价跌幅并未达到人民所希望的程度，甚至还有部分二、三线城市逆势上涨，因此楼市调控的大方向不会改变。但必须明确的是，由于国内经济面临诸多不确定性，这极有可能会影响到未来楼市走势。2012年的楼市到底会是怎样一番情形？

　　悬疑一：限价令何去何从？

　　广东中山市不再延续“限价令”的表态，让这项调控措施立于尴尬境地。

　　众所周知，当初在公布房价控制目标时，除北京明确“稳中有降”外，多数城市的房价控制目标皆是与当年的GDP、人均可支配收入增速挂钩，以至于调控目标被戏称为“涨价目标”。但截止到2011年11月底，在已经对外公布房价调控目标的121个城市中，至少有30个城市没有完成目标。

　　考虑到中央政府提出的“房价回归合理水平”的要求，2012年的房价控制目标如果还与GDP、人均可支配收入增速挂钩，显然已经不合时宜。而中山市的表态，却让“限价令”的前景更加扑朔迷离。相对来说，“限价令”在调控“组合拳”中所起到的作用不如“限购令”明显，因此在强调限购不放松的前提下，“限价令”松绑的可能性极大。

　　悬疑二：限购令会如何变化？

　　“限购令”会不会松动？相信很多人都极为关心这个话题。

　　建设部在此前不久已要求限购令到期延续，但截止到2011年12月26日，在48个已执行“限购令”的城市中，只有包括上海、北京等在内的10个城市明确表示2012年将继续执行限购政策，其余的在观望等待。

　　限购政策的作用是显而易见的，它是一剂“猛药”，对于之前的“越调越涨”楼市怪现状极为有效。因此在房价并未真正回落的前提下，限购政策的持续执行是很有必要的。不过不得不面对的一个现实问题是，当地方政府并不想完全放弃“土地财政”的情况下，“限购令”的前景有了一丝不确定性。

　　应该说，在流动性收紧，融资渠道变窄的前提下，经过长达两年时间的观望之后，大多数开发商的家底已经所剩无几。而2012年的世道不会比2011年好多少，因此唯一能做的就是降价促销，以求自保。最有可能2012年4月份开发商可能会采取行动，这是因为其时“两会”已经结束，政策面趋于明朗，相信开发商不会错过这个时机。

　　悬念三：八五折优惠房贷能否回来？

　　首套房贷利率居然也要上浮1.1倍甚至更高，这绝对让人意想不到！那么，在2012年，首套房贷优惠利率还会回来呢？

　　虽然“新国八条”中要求采取差别化住房信贷政策，但主要针对对象为第二套以及以上住房，对于合理的刚性需求而言，并不属于打击范围。但在2011年上半年，连续6次上调存款准备金率，银行也犯了“贫血症”，而贷款申请人数变化不大，因此在僧多粥少的情况下，银行自然会提高利率水平了，以获取更多的收益，这更多是市场选择的结果。

　　2011年12月5日，央行调低存款准备金率0.5个百分点，这是调控政策微调的信号。相信2012年还会数次调低存款准备金率，释放流动性，这对首套房贷有利，至少银行有钱可贷。虽然中央政府一再强调，要扶持合理的住房需求，但八五折优惠房贷会不会再现，这还得看流动性释放程度的大小。

　　悬念四：交易状况会否改善？

　　对于一线城市来说，交易量会不会在2012年反弹？

　　国家统计局数据显示，前11个月，全国商品房累计销售面积8.9亿平方米，较去年同期增加9%。从表面上来看，2011年楼市与2010年基本持平，但一线城市交易量继续下滑却是不争的事实。链家地产市场研究部统计，北京前11月新房成交7.54万套，比去年同期减少20.9%。根据“网上房地产”网站公布的数据，截止到12月26日，上海商品住宅累计成交量为626万平方米，较2010年的840万平方米还有不小的距离。

　　悬念五：土地价格还会回落吗？

　　房价与土地的关系，跟面包与面粉之间的关系相仿，因此相当于“面粉”的土地的价格走势，也颇受市场关注。

　　近日公布的数据表明，2011年1~11月，全国133个城市土地招拍挂市场各类土地总成交面积同比增长15.6%，但主要受商办和工业用地增长带动，同时，土地出让金总额小幅下降1.8%。1~11 月，住宅用地量价水平持续低于去年同期，成交面积和楼面地价分别下降11.0%和9.9%，而北京等十大城市分别下降23.5%和14.1%，其中天津、杭州成交面积降幅接近或超过30%，上海、南京平均楼面低价降幅超过40%。

　　当然，北京、上海等一线城市楼面价的下滑，与土地供应有一定关系，比如市中心的土地供应大幅减少，因此均价回落。但值得庆幸的是，土地价格总体上还是保持回落态势，这有利于房价的整体回落。（深圳商报）