房地产：政策二难境地既要稳增长又要控房价

　　背景情况：

　　2012年7月5日，中国人民银行决定，自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25 个百分点；一年期贷款基准利率下调0.31 个百分点；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。同时，自同日起，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7 倍，而个人住房贷款利率浮动区间不作调整。央行要求，金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。

　　点评：

　　央行3年来连续第2次降息，稳增长的压力增大。下半年降息的空间还有多大要看CPI 的变动情况。住房需求对利率非常敏感，利率降低，将会有效增加购房者的购买能力，有助于房地产市场的持续回暖。说理论上本次降息可以增加房地产行业上市公司的整体净利润1.36%左右(考虑税收影响).

　　我们认为，降息无论对购房者的心理预期上，还是对购房者购房成本的降低上都是有利的，同时能够降低开发商的财务费用，降息对资产价格也具有正面的影响。从6 月7 日降息后房地产市场成交持续温和放量上看，降息对房地产市场和地产股均形成利好。

　　市场策略：我们认为上半年支撑地产股上涨的逻辑清晰、明确，即政策和市场的双给力，但下半年影响地产股走势的多空因素将会交织在一起，地产股持续上涨的动力已明显低于上半年。从有利的方面看，在降息和地方政策宽松的政策背景下，房地产市场成交持续回暖应该可期；但是，在房地产市场成交回暖的情况下，房价也早已开始触底回升了，而政府是绝不可能容忍房价再度出现大幅上涨的局面出现的，不确定的因素就是宏观调控的政策何时会发生变化。从今日央行降息的文件中，甚至单独提及抑制房地产市场的投资和投机性购房，已经表明政府为稳增长而不得不降息的同时，也担心低利率环境会使得房地产市场再次出现反复。可以预见的是，房地产市场和政策博弈的情况一定会再次出现。我们认为，市场总是在过分悲观和过分乐观之间震荡，下半年地产股获取绝对收益的空间已经大为减少，维持房地产行业同步大势的投资评级。